2015.09.30 Wednesday

国土利用計画法

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    こんにちは!

    ウェーブハウスの千頭(ちかみ)でございます!

    今回は「国土利用計画法」を勉強していきます。(^^*)


    国土利用計画法は、地価の高騰を抑制して、土地の有効利用を図ることを目的とした法律です。


    規制区域にある土地について土地の売買等の契約を締結しようとする場合は、都道府県知事の許可が必要です。

    規制区域以の区域にある土地について、売買等の契約を締結する場合には、都道府県知事に届出が必要です。

    監視区域と注視区域にある土地は、売買等の契約を締結する場合には、

    土地取引契約の締結前に届出が必要です。(事前届出制)

    無指定区域(何の指定も受けていない区域)では、

    締結日から2週間以内に都道府県知事届出をしなければなりません。(事後届出制)


    〜〜まとめ〜〜
    規制区域
    投機的取引により、地価が急激に上昇あるいはする恐れがある区域
    監視区域
    地価が急激に上昇しあるいは上昇するおそれがある区域
    注視区域
    地価が一定期間内に相当な程度を超えて上昇し、または上昇する恐れがある区域
    無指定区域
    規制区域、監視区域、注視区域以外の区域。

    ゝ制区域―→契約締結前に都道府県知事の許可を受ける。
    監視区域―→契約締結前に都道府県知事に届出をする。
    C躬覿莪茵→契約締結前に都道府県知事に届出をする。
    ぬ技慊蟠莪→契約締結日から2週間以内に都道府県知事に届出をする。

    ちなみに、規制区域と注視区域に指定された地域はないそうです。
    そして、監視区域は小笠原諸島のみ…。ほぼすべてが無指定区域なんですね(^^*)


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    2015.09.30 Wednesday

    制限行為能力者

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      こんにちは!

      ウェーブハウスの千頭(ちかみ)でございます!

      今回は「制限行為能力者」について勉強していきます!

      制限行為能力者とは、判断能力が不十分な人(一人では契約が出来ない人)をいいます。

      制限行為能力者には4種類。
      ・未成年者――――親権者(親)or未成年後見人
      ・成年被後見人――成年後見人
      ・被保佐人――――保佐人
      ・被補助人――――補助人

      それぞれ法定代理人(保護者)がつきます。

      それぞれ見ていきましょう(^^*)



      未成年者
      一番よく聞く言葉ではないでしょうか。年齢が20歳未満の人のことをさします。
      法律行為(契約等)をするときには、法定代理人の同意が必要です。
      同意を得ずに行った行為に関しては、取り消すことができます。
      一方で法定代理人が未成年者を代理して法律行為をする事ができます。

      〜例外〜
      1、単に権利を得るだけの行為(タダで土地などもらう行為など)、義務を免れる行為(借金帳消しにしてもらう契約など)。
      2、法定代理人から処分を許された財産を処分する行為(お小遣いなど)。
      3、法定代理人から営業を許された特定の行為。(営業の許可を得て、そこで行う宅建業の業務など)
      同意がないといって、すべての行為が免れるわけではないようです。


      ・成年被後見人
      成年被後見人は、原則として成年後見人が代理して行います。
      そのため、代理によらず行った行為は取り消すことができます。
      本人でも法定代理人でも、取り消すことができます。

      〜例外〜
      日常品の購入その他日常生活に関する行為(食料品を買うなど)


      ・被保佐人
      被保佐人が重要な財産上の行為を行うには、保佐人の同意が必要です。
      同意なしに行った行為は同じく取り消すことができます。

      〜例外〜
      重要な財産上の行為と書いていますが、例えば以下の4つは取り消すことができます。
      ・借金をする、保証人になる。
      ・不動産、その他重要な財産の売買。
      ・新築、改築、増築、修繕をする。
      ・長期賃貸借(土地5年以上、建物3年以上)をすること。


      ・被補助人
      特定の法律行為を行う場合は、補助人の同意が必要です。
      原則、被補助人は補助人の同意がなくても有効な契約を結ぶことができます。

      〜例外〜
      重要な財産上の行為のうち、家庭裁判所が審判によって定めた特定の同意を得なくてはならない
      とされた行為を被補助人が補助人の同意なしに行った場合
      取り消すことができます。


      制限行為能力者と取引をした場合、相手方は、いつ取り消されてしまうか分からない状況になります。

      そこで、以下のような制限行為能力者の相手方を保護する制度が用意されています。

      1、虚偽
      「自分は制限行為能力者ではない」と信じさせるため制限行為能力者が嘘をついた場合

      2、催告
      相手方に対して1ヶ月以上の期間を定めて追認するかどうか催告することができます。
      また相手によって催告する対象が変わります。

      未成年者と成年後見人の場合
      法定代理人に催告します。
      ・確答がない場合は追認したとみなされます。

      被保佐人と被補助人の場合
      保佐人、補助人または本人のどちらにでも催告できます。
      ・確答がない場合は、相手によってかわります。
      保佐人、補助人に催告した場合→追認したとみなされます。
      本人に催告した場合―――――→取り消したとみなされます。

      制限行為能力者との取引は、

      誰との取引かで内容が大きく関わってくるので注意が必要ですね(^^*)


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      2015.09.24 Thursday

      借地借家法(借地)part6

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        今回は借地借家法もラストパート「定期借地権」をご説明いたします(^^*)

        普通借地権が賃借人を保護しているのに対し、定期借地権は賃借人を保護するためのものです。

        正当事由がない限り、契約の更新をとめることができません。

        しかしそれだと困る人(借地権設定者)もいるはずです。

        今までは借りる人を保護するものでした。今回は貸す人を保護するためのものです。


        特殊な借地権3種を見ていきましょう!

        ・定期借地権…必ず書面(公正証書でなくてもい)

        ・事業用定期借地権…必ず公正証書

        ・建物譲渡特約付借地権…
        口頭でもかまわない。



        定期借地権

        存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合には、3種の特約を定める事が出来ます。

        1、契約の更新ができない。

        2、建物焼失時における建物の再築による存続期間の延長がない。

        3、建物買取請求権がない。

        上記の特約を定める場合、必ず書面で行う必要があります。


        事業用定期借地権

        事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)の所有を目的としており

        存続期間を10年以上50年未満とする借地権をいいます。

        10年以上30年未満とする事業用定期借地権には元から
        1、契約の更新
        2、建物焼失時における建物の再築による存続期間の延長
        3、建物買取請求権
        がありません。

        存続期間が30年以上50年未満の場合は、1〜3の特約を定める事ができます。

        10年以上===「1〜3設定可能」===30年===「1〜3特約可能」===50年未満
        ※必ず公正証書で行わなくてはならない。


        建物譲渡特約付借地権

        建物譲渡特約付借地権とは、借地権を消滅させるため、借地権を設定後30年以上経過した日に、

        借地上の建物を借地設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めた譲渡権をいいます。

        この特約のみ書面で行う必要がなく、口頭でもよいとされています。




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        2015.09.24 Thursday

        借地借家法(借地)part5

        0

          前回に続き借地借家法(借地)です。

          借地上の建物を譲渡した場合

          もちろん[建物]はBの所有物なので自由に譲渡する事はできます。

          しかし、土地がなくては(土地が利用できないので)意味がありません。

          借地権者B―――――→[   建  物 ]―――→第三者C―――→[ 建   物 ]
          借地権設定者A―――→[土地(借地)]―――――――――――→[地上権or賃借権]


          この場合、「借地権も譲渡する」か「借地を転借」する必要があります。

          そして、借地権が「地上権」か「土地賃借権」でAの承諾が必要か否かが決まります。


          地上権の場合…Aの承諾なしに[地上権の譲渡]や[土地の賃借]をすることができます。

          土地賃借権の場合…Aの承諾あって[地上権の譲渡]や[土地の賃借]をすることができます。

          つまり、Aの承諾がなくては事実上、BはCに建物を渡すことができません!

          Aからの承諾がない!
             →建物を譲渡する前借地借家法ではAの承諾の代わりに裁判の許可でもよいとしています。
                ※民法では賃借権の譲渡、借地の転貸をするときは、賃貸人(借地権設定者)の承諾が必要です。

             →建物を譲渡した後…建物だけ譲渡された場合Cは使うことができません。
              そこでCはAに対して建物を買い取るように請求する事ができます。


          次回はいよいよ借地借家法(借地)も最後!
           「定期借地権等」をご説明いたします!(^^*)


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          2015.09.21 Monday

          借地借家法(借地)part4

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            前回に続き借地借家法(借地)の説明をしていきます!

            今回は、「借地権の対抗力」です。


            民法では…

            不動産の賃借人が第三者に対して、不動産の賃借権を抵抗するためには登記が必要になります。

            しかし

            借地借家法では…

            借地上に借地権者が、自己を所有者として登記した建物を所有していれば、

            借地権の登記がなくても第三者に対抗することができます。

            加えて、万が一滅失してしまった場合であっても、一定の内容をその土地の見やすい所に掲示すれば

            滅失した日から2年間は抵抗力を維持することができます


            賃借権の登記はあまり行われるものでないため、「登記した建物を所有している」ことで証明にしているんですね(^^*)


            次回は、借りていた土地の上に建てた家を譲渡した場合、借地権はどうなるのか見ていきましょう!



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            2015.09.21 Monday

            借地借家法(借地)part3

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              前回と前々回で借地借家法の説明と更新の種類について説明しました(^^*)

              今回は借地借家法の借地の「建物買取請求権」「契約期間中に建物が消失した場合」ついて説明してまりいます!


              建物買取請求権とは…借地権の存続期間が満了した場合で 借地契約の更新がないときは、

              借地権者は借地権設定者に対して、建物を時価で買い取る請求ができます。


              なぜか・・・!?

              借りたものは、同じ状態で返す…更地を借りたのなら借地権者が取り壊して更地にして返すのが礼儀ではありますが、

              まだ使える建物を取り壊して返すのはもったいないからで、借地借家法ではこういった規定が定められています。(^^*)


              建物買取請求権は「借地権の存続期間が満了した場合」のみに認められます。

              つまり、借地権者が地代など支払わなかった等々の理由で契約が解除された場合、借地権者に建物買取請求権は認められません

              当然ですね、都合のいいようにする人を守る理由はありませんから…(^^;)



              続いて借地権の存続期間中に「建物が滅失してしまった場合」

              「借りている土地だから、火事等でなくなってもイチイチ許可なく再建築してもいいでしょ…!」と考えてしまいますよね。

              滅失した場合、一般的には建物を建て直しますが、残っている借地権の存続期間を超えて再築する場合

              借地権設定者の承諾があるかどうかが問題になります。



              「契約」――――[滅失]――――[一回目の更新]―――[滅失]―――…

              当初の存続期間中に滅失した場合

                再築について借地権設定の

                 承諾がある場合…[延長する]:承諾日or建物再築日のうち、いずれか早い日から20年間存続する。

                 承諾がない場合…[延長しない]再築は可能!しかし借地権の期間は延長しない。


              更新後に滅失してしまった場合

                再築について借地権設定の

                 承諾がある場合…[延長する]:承諾日or建物再築日のうち、いずれか早い日から20年間存続する。

                 承諾がない場合…[再築不可]:借地権の残存期間を超えて再築できない。(裁判所の許可があれば可)

              再築する時期と借地権設定者の承諾があるか否かで異なるんですね(^^*)



              まだまだ、借地借家法の説明は続きます(笑)



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              2015.09.21 Monday

              借地借家法(借地)part2

              0

                前回は借地借家法の借地の説明をしました。

                今回は、借地契約の更新についてお伝えします(^^*)


                契約の更新方法には3種類あります。

                ・合意更新
                ・請求更新
                ・法廷更新


                ※「請求更新」と「法廷更新」には借りている土地(借地上)に建物が存在する場合に限られます。

                一つ一つみていきましょう。

                合意更新
                …当事者同士で合意して更新。
                     読んで字のごとくですね。上にも書いてあるように土地の上に建物はいりません。(^^*

                請求更新…借地権者(借地権がある人)が更新を請求した時、建物がある場合に限り契約更新とみなす。
                     ※借地権設定者(借地権を設定された人)に正当事由があり遅滞なく異議を申し立てれば更新されない。
                     
                法廷更新…存続期間後も借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、契約を更新したとみなす。
                     ※借地権設定者(借地権を設定された人)に正当事由があり遅滞なく異議を申し立てれば更新されない。


                     請求更新も法廷更新も建物さえあれば、更新を認めるというものですね(^^*)

                そしてこれら3つ、更新の期間が定められています。

                最初の更新:20年以上  2回目以降の更新:10年以上

                そのため

                「借地借家法part1」でお伝えした通り、初めの契約は30年以上であるため、以下のようになります。

                「契約」――――[30年以上]――――[一回目の更新]―――[20年以上]―――[2回目以降の更新]――[10年以上]――



                次回は、借地借家法のその他のルールを見ていきましょう!



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                2015.09.21 Monday

                借地借家法(借地)part1

                0

                  こんにちは!

                  ウェーブハウスの千頭と申します。

                  不動産取引業法の勉強をしております。

                  自分の頭をまとめると同時に皆様にお伝えできたらと思っております(笑)


                  借地借家法とは…

                  土地や建物を借りる場合に適用される 法律 です。

                  民法だけでは、賃借人が不利になる部分を修正する。

                  つまり賃借人(借りる人)を保護するための法律ですね。(^^*)

                  借地借家法とタイトルにありますが、今回は借地に焦点を当てて説明していきます。



                  借地権

                  建物の所有を目的とする「地上権」または「地上の借地権」のこと。
                  ※建物の所有を目的としない地上権または地上賃借権(青空駐車場など)には借地借家法が適用されない。

                  つまり、適用されない地上権、地上賃借権には民法が適用されるんですね。(^^*)

                  「地上権」…他人の土地を使用する権利のこと。「賃借権」は債権ですが、「地上権」は物権扱いです。

                  借地権がある人を「借地権者」、借地権を設定された人を「借地権設定者」と呼びます。

                                   「建物」←―――――「借地権者」
                  「借地権設定者」(地主)――――→「土地」


                  民法の場合…………賃貸借の存続期間は最長20年

                  借地借家法の場合…借地借家法における借地権の存続期間は最短30年。(30年以上ならその年数を定められる。)
                           定めがない場合、または29年以下の場合は、30年に定められます。
                           これも借りる人(賃借人)を守るための法律のため、長い期間借りられるんですね。(^^*)

                  次回は、借地契約の更新方法を見ていきましょう!



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